10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Uzama Süresi ve İhtarname

10 yıllık kiracının tahliyesi, yalnızca kiracının taşınmazda on yıldır oturmasına dayanılarak gerçekleştirilemez. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, başlangıçtaki sözleşme süresinin ardından on yıllık uzama süresinin tamamlanması gerekir. Kiraya veren, bu süreyi izleyen uzama yıllarının sonunda, en az üç ay önceden yazılı fesih bildirimi yaparak herhangi bir tahliye gerekçesi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu nedenle 10 yıllık kiracı nasıl tahliye edilir sorusunun cevabı üç temel koşula bağlıdır: kira süresinin doğru hesaplanması, ihtarnamenin zamanında kiracıya ulaşması ve gerektiğinde yasal tahliye sürecinin işletilmesi. On yılın dolması kiracının kendiliğinden evden çıkmasını gerektirmez. Kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda arabuluculuk ve tahliye davası aşamalarının tamamlanması gerekebilir.

10 Yıllık Uzama Süresi Nedir ve Ne Zaman Başlar?

On yıllık uzama süresi, belirli süreli kira sözleşmesinin başlangıçta kararlaştırılan süresi bittikten sonra başlayan ve sözleşmenin kanun gereği birer yıllık dönemlerle devam ettiği süredir. Bu kavram, kiracının taşınmazda geçirdiği toplam süreyle aynı değildir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca başlangıçtaki sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek kiracıyı çıkaramaz. Bu düzenleme, Adalet Bakanlığı mevzuat sisteminde yer alan Türk Borçlar Kanunu'nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerine dayanır.

Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi, ilk sözleşme süresi sona erdikten sonra hesaplanır. Ayrıca kanun, gerekçesiz fesih hakkının on yıllık uzamayı izleyen her uzama yılının bitiminde kullanılabileceğini belirtir. Dolayısıyla ilk uygun fesih tarihini hesaplarken on yıllık uzama döneminden sonraki uzama yılının sonu esas alınır.

Bir Yıllık Kira Sözleşmesinde Süre Hesaplama

Örneğin 1 Ocak 2015 tarihinde başlayan bir yıllık konut kira sözleşmesinin 31 Aralık 2015 tarihinde sona erdiğini ve kiracının sözleşmeyi feshetmeyerek taşınmazı kullanmaya devam ettiğini varsayalım.

Aşama	Tarih	Hukuki durum
İlk sözleşme süresi	1 Ocak 2015 ile 31 Aralık 2015	Başlangıçtaki bir yıllık süre
Birinci uzama yılı	2016	Kanuni uzama başlar
Onuncu uzama yılının sonu	31 Aralık 2025	On yıllık uzama tamamlanır
On birinci uzama yılının sonu	31 Aralık 2026	İlk gerekçesiz fesih için esas alınabilecek dönem sonu
Fesih bildirimi	2026 Eylül ayı içinde veya daha önce	En az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır

Bu örnekte kiraya veren, gerekli yazılı bildirimi süresinde yapmışsa 31 Aralık 2026 tarihinde sona erecek uzama yılı için fesih hakkını kullanabilir. Bildirimin hazırlanması kadar kiracıya hangi tarihte ulaştığının belgelenmesi de önemlidir.

İlk sözleşmenin iki, üç veya beş yıllık yapılması durumunda hesaplama değişir. Örneğin başlangıçta beş yıl süreli düzenlenen kira sözleşmesinde on yıllık uzama, beş yıllık ilk sürenin tamamlanmasının ardından başlar. Kiracının taşınmazda toplam on yıl bulunması tek başına TBK 347 kapsamındaki fesih hakkını doğurmaz.

Hangi Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Tahliye Hakkı Kullanılabilir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler içerir. Bir apartman dairesi, konut olarak kiralanmış müstakil ev veya çatılı ticari işyeri bu kapsama girebilir. Ancak açık otopark, boş arsa veya farklı hukuki nitelikteki kiralamalarda aynı süre hesabının doğrudan uygulanacağı varsayılmamalıdır.

Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli Sözleşme Farkı

Belirli süreli kira sözleşmesinde başlangıç ve bitiş süresi kararlaştırılmıştır. Kiracı sürenin sonunda bildirimde bulunmadan kullanıma devam ettiğinde, konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü yıllık uzama sistemi uygulanır.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiraya veren, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 328 ve 329. maddeleri kapsamında, sözleşmedeki özel düzenlemeler ve yerel âdetler saklı kalmak üzere, altı aylık kira dönemleri ve üç aylık fesih bildirim süresi önem taşır.

Belirli süreli sözleşmelerdeki on yıllık uzama hesabıyla belirsiz süreli sözleşmelerdeki başlangıçtan itibaren on yıllık süre birbirine karıştırılmamalıdır. Yanlış sözleşme türü üzerinden hazırlanan ihtarname, tahliye talebinin başarısız olmasına neden olabilir.

Ayrıca sözleşmenin yazılı olmaması, tek başına kira ilişkisinin bulunmadığını göstermez. Sözlü kira anlaşmaları da kurulabilir. Ancak böyle bir durumda kira başlangıç tarihi, kararlaştırılan süre ve kira ilişkisinin devamı ödeme kayıtları, yazışmalar ve diğer hukuka uygun delillerle belirlenmelidir.

10 Yıllık Kiracı Hakları Nelerdir?

10 yıllık kiracı hakları nelerdir sorusu, özellikle ihtarname alan veya ev sahibinin tahliye talebiyle karşılaşan kişiler bakımından önemlidir. Kiracı, uzun süreli kira ilişkisinde bulunması nedeniyle süresiz oturma hakkı kazanmaz. Bununla birlikte kanuni fesih koşulları tamamlanmadan taşınmazı boşaltmaya zorlanamaz.

Kiracının bu süreçte sahip olduğu başlıca haklar şunlardır:

• Sürelerin incelenmesini isteme: Kiracı, başlangıçtaki kira süresi ile uzama yıllarının doğru hesaplanıp hesaplanmadığına itiraz edebilir.
• Yazılı bildirim hakkı: Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması gerekir. Sözlü tahliye talebi, kanuni yazılı şeklin yerine geçmez.
• Kanuni bildirim süresinden yararlanma: Kiraya verenin en az üç aylık bildirim koşuluna uymaması durumunda ilgili dönem bakımından fesih talebine karşı çıkılabilir.
• Yargısal korunma: Kiracı, tahliye koşullarının gerçekleşmediğini mahkemede ileri sürebilir ve delillerini sunabilir.
• Depozitonun iadesini isteme: Kira ilişkisinin sona ermesinde güvence bedelinin iadesi, kiracının sözleşmeden ve kanundan doğan yükümlülükleri dikkate alınarak değerlendirilir.
• Hukuka aykırı müdahaleye karşı korunma: Ev sahibinin kilit değiştirmesi, eşyaları çıkarması veya hizmetleri keserek kiracıyı taşınmaya zorlaması hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir.

Kiracının kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma ve sözleşmeden doğan diğer yükümlülükleri devam eder. Tahliye ihtarnamesi alınması, kiracının mevcut kira borçlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kiracının ileri yaşı, emekli olması, çocuklu olması veya uzun yıllardır aynı adreste yaşaması, TBK 347 kapsamında tek başına mutlak bir tahliye engeli oluşturmaz. Bununla birlikte somut olayda başka hukuki korumalar veya usule ilişkin itirazlar bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

10 Yıllık Kiracıya İhtarname Ne Zaman Gönderilir?

Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren, on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildirimini kiracıya ulaştırmalıdır. Üç aylık süre, tahliye davasının açılmasından önce beklenmesi gereken bağımsız bir süre değildir. Sözleşmenin sona erdirilmek istendiği kira yılının bitiş tarihine göre hesaplanır.

Örneğin kira döneminin 30 Haziran tarihinde sona erdiği bir sözleşmede, ilgili yıl için fesih hakkı doğmuşsa bildirimin mart ayı içinde kiracıya ulaştırılması güvenli bir planlama yaklaşımıdır. Son güne bırakılan bildirimlerde tebligat gecikmesi, teslim edilememe veya adres uyuşmazlığı ciddi risk yaratabilir.

İhtarnameyi postaya vermek ile kiracıya tebliğ ettirmek aynı şey değildir. Fesih bildiriminin muhataba ulaşma tarihi hukuki değerlendirmede belirleyici olduğundan gönderim ve teslim kayıtları birlikte saklanmalıdır.

İhtarname Hangi Bilgileri İçermelidir?

TBK 348 uyarınca fesih bildirimi yazılı olmalıdır. Kanun her durumda noter aracılığıyla ihtar çekilmesini zorunlu kılmasa da noter ihtarnamesi, bildirimin içeriğini ve tebliğ sürecini belgelendirmek bakımından güçlü bir uygulama aracıdır.

Uygulamada ihtarnamede kiraya verenin ve kiracının kimlik bilgileri, kiralananın açık adresi, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, ilk sözleşme süresi, uzama süresinin tamamlandığı tarih ve fesih talep edilen dönem sonu açıkça belirtilmelidir.

Metinde Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine dayanıldığı ve ilgili kira dönemi sonunda sözleşmenin devam ettirilmeyeceği tereddüde yer bırakmadan ifade edilmelidir. İhtarnamede genel bir tahliye talebinin bulunması, doğru dönem için açık fesih iradesinin gösterilmesinin yerini tutmayabilir.

Kiracının eşi de Türk Borçlar Kanunu'nun 349. maddesi kapsamında bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa fesih bildiriminin kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapılması gerekir. Birden fazla sözleşme tarafı bulunan durumlarda da muhatapların doğru belirlenmesi önem taşır.

10 Yıllık Kiracı Tahliye İhtarname Örneği

Aşağıdaki 10 yıllık kiracı tahliye ihtarname örneği, belirli süreli bir konut kira sözleşmesinde TBK 347 kapsamında kullanılabilecek temel bildirim içeriğini göstermektedir. Örnek, somut sözleşmenin tarihleri ve taraf bilgilerine göre uyarlanmalıdır.

İHTARNAME

İhtar Eden: Kiraya verenin adı, soyadı ve tebligat adresi

Muhatap: Kiracının adı, soyadı ve tebligat adresi

Konu: Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi kapsamında on yıllık uzama süresinin tamamlanması nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesinin bildirilmesidir.

Açıklamalar:

Tarafımız ile aranızda, belirtilen adreste bulunan taşınmaza ilişkin olarak başlangıç tarihi ve ilk sözleşme süresi yukarıda açıklanan kira sözleşmesi kurulmuştur.

İlk kira süresinin sona ermesini takiben sözleşme, Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi kapsamında birer yıllık dönemlerle uzamış ve on yıllık uzama süresi tamamlanmıştır.

Kanunun 347. maddesi uyarınca, on yıllık uzama süresini izleyen ve bitiş tarihi belirtilen kira yılı sonunda sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin feshetme hakkımız kullanılmaktadır.

Bu nedenle kira sözleşmesinin belirtilen dönem sonunda sona ereceğini, kiralananın söz konusu tarihte boş ve kullanılabilir durumda teslim edilmesini talep ettiğimizi ihtaren bildiririz.

Kiralananın belirtilen tarihte tahliye edilmemesi halinde dava şartı arabuluculuk sürecine başvurulabileceği ve anlaşma sağlanamazsa yetkili mahkemede tahliye talebinde bulunulabileceği hususunu bilgilerinize sunarız.

İhtar Edenin Adı ve İmzası: İlgili bilgiler

Düzenleme Tarihi: Bildirimin hazırlandığı tarih

Bu örneğin kullanılmasından önce fesih tarihi ve tebliğ süresi mutlaka kontrol edilmelidir. On yıllık uzama süresi henüz tamamlanmamışsa veya bildirimin hedeflediği kira yılı yanlış belirlenmişse, ihtarnamenin gönderilmiş olması tek başına geçerli bir tahliye hakkı oluşturmaz.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

10 yıllık kiracının tahliyesinde işlem sırası önemlidir. Kiraya veren, kanuni sürelerin oluştuğunu belirledikten sonra fesih bildirimini yapmalı, kira döneminin sona ermesini takip etmeli ve kiracı taşınmazı teslim etmiyorsa hukuki yollara başvurmalıdır.

1. Sözleşme türünü belirleyin: Kiralamanın konut veya çatılı işyeri kapsamında olup olmadığını ve sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli niteliğini inceleyin.
2. Kira tarihlerini hesaplayın: İlk sözleşmenin bitişini, yıllık uzamaları ve feshe esas alınacak kira yılının sonunu belirleyin.
3. Yazılı fesih bildirimi hazırlayın: Hukuki dayanağı, taşınmazı ve sona erdirilmek istenen kira dönemini açıkça gösterin.
4. Bildirimi süresinde tebliğ ettirin: Üç aylık süreyi ve tebliğ kayıtlarını kontrol edin.
5. Kiralananın teslimini değerlendirin: Kiracı gönüllü olarak taşınmazı boşaltırsa anahtar teslimi ve taşınmazın durumu hakkında tutanak düzenleyin.
6. Arabuluculuğa başvurun: Tahliye konusunda anlaşmazlık sürüyorsa dava şartı arabuluculuk sürecini tamamlayın.
7. Tahliye davası açın: Anlaşma sağlanamazsa ilgili belgelerle sulh hukuk mahkemesinde tahliye talep edin.

Arabuluculuk Başvurusu Zorunlu mudur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında, kanuni istisnalar dışında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesinde düzenlenen bu uygulama, Adalet Bakanlığı tarafından açıklanan kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk sistemi kapsamındadır.

Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde tahliye tarihi, taşınmazın teslimi ve gerektiğinde kira ilişkisinden doğan diğer talepler üzerinde anlaşabilir. Anlaşmanın kapsamı ve uygulanabilirliği hazırlanan belgeye bağlıdır.

Görüşmeler sonucunda anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir. Davacı, anlaşmaya varılamadığını gösteren son tutanağı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneğini dava dilekçesine eklemelidir. Arabuluculuk aşaması, daha önce yapılması gereken yazılı fesih bildiriminin yerine geçmez.

Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?

On yıllık uzama süresine dayanan tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi başta olmak üzere ilgili usul hükümleri değerlendirilir.

Dava dilekçesinde kira sözleşmesi, kira süresinin hesabı, fesih ihtarnamesi ve tebliğ belgeleri açıkça ortaya konulmalıdır. Mahkeme, on yıllık uzamanın tamamlanıp tamamlanmadığını, doğru uzama yılının hedeflenip hedeflenmediğini ve bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığını inceler.

Dava açma süresi bakımından ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarıyla aynı hesaplama otomatik olarak uygulanmamalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin TBK 347'ye ilişkin kararında, süresinde yapılan yazılı fesih bildiriminin kapsadığı kira döneminin bitiminden itibaren sonraki kira yılının sonuna kadar tahliye davası açılabileceği açıklanmıştır. Bu değerlendirme, TBK 350 kapsamındaki ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının bir aylık süresinden farklıdır.

Bununla birlikte fesih bildiriminin hangi döneme ilişkin olduğu ve arabuluculuk sürecinin tarihlere etkisi somut dosyada incelenmelidir. Hak kaybı yaşamamak için dava hazırlığını gereksiz yere geciktirmemek gerekir.

Mahkemenin tahliyeye karar vermesi halinde kiracı kendiliğinden çıkmazsa kararın icra yoluyla uygulanması gündeme gelir. İhtarname gönderilmesi veya tahliye davası açılması, ev sahibine kiracıyı kendi imkânlarıyla zorla çıkarma yetkisi vermez.

On Yıllık Uzama Nedeniyle Tahliye ile İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Arasındaki Farklar

Kiraya verenin taşınmazı kendisi için kullanmak istemesiyle on yıllık uzama süresinin tamamlanması birbirinden farklı hukuki nedenlerdir. Her iki durumda da tahliye istenebilse de ispat edilmesi gereken koşullar aynı değildir.

Karşılaştırma	On yıllık uzama nedeniyle tahliye	İhtiyaç nedeniyle tahliye
Hukuki dayanak	TBK 347	TBK 350 veya 351
Temel koşul	Kanuni süre ve geçerli fesih bildirimi	Kanunda belirtilen gerçek kullanım gereksinimi
Gerekçe gösterme	Gerekmez	Gerekir
Süre düzeni	Uzama yılı ve en az üç aylık bildirim	İlgili maddeye özgü bildirim ve dava süreleri
Arabuluculuk	Dava öncesinde zorunlu	Dava öncesinde zorunlu

Ev sahibinin on yıllık uzama nedeniyle fesih hakkı henüz oluşmamışsa ihtiyaç nedeniyle tahliye koşullarını ayrıca değerlendirmesi mümkündür. Ancak taşınmazı satmak istemek veya daha yüksek kira bedeli elde etmeyi amaçlamak, tek başına gerçek ve zorunlu kullanım ihtiyacının ispatı anlamına gelmez.

Kiralananın Satılması veya Yeni Sözleşme Yapılması Süreyi Değiştirir mi?

Kiralanan taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK 310 gereğince yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Dolayısıyla mülkiyet değişikliği tek başına eski kira ilişkisinin bütün sürelerini sıfırlamaz.

Buna karşılık tarafların sonradan yeni bir kira sözleşmesi kurup kurmadığı önemlidir. Sadece kira bedelinin artırılması, ek protokol yapılması veya ödeme yönteminin değiştirilmesi her olayda yeni bir kira ilişkisinin kurulduğu anlamına gelmez. Belgelerin içeriği ve tarafların gerçek iradesi değerlendirilmelidir.

Yeni malik, koşulları oluşmuşsa on yıllık uzama süresine ilişkin fesih hakkını kullanabilir. Kendi konut veya işyeri gereksinimi bulunması halinde ise TBK 351 kapsamındaki farklı tahliye yoluna başvurması da mümkün olabilir. Bu iki hukuki yolun bildirim ve dava süreleri birbirinin yerine kullanılmamalıdır.

Özellikle eski tarihli kira sözleşmelerinde, Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe ilişkin geçiş hükümlerinin ve geçmişte düzenlenen ek sözleşmelerin etkisi ayrıca incelenmelidir. Yalnızca ilk kira ödeme dekontundaki tarihe bakılarak kesin bir tahliye takvimi çıkarılması doğru olmayabilir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesinde Sık Yapılan Hatalar

Uzama süresine dayanan tahliye taleplerinde uyuşmazlıkların önemli bir bölümü kira başlangıcının yanlış değerlendirilmesi veya ihtarname sürecindeki eksikliklerden kaynaklanabilir. Özellikle şu hatalardan kaçınılmalıdır:

• Toplam oturma süresini esas almak: İlk sözleşme süresi ile on yıllık uzama süresini ayrı hesaplamamak.
• İlk uygun fesih yılını yanlış belirlemek: On yıllık uzamanın bitimini izleyen uzama yılına ilişkin kanuni düzenlemeyi göz ardı etmek.
• İhtarnameyi geç tebliğ ettirmek: Gönderim tarihini yeterli sayarak bildirimin kiracıya ulaşmasını belgelememek.
• Yanlış muhataba bildirim yapmak: Sözleşmenin taraflarını veya kira ilişkisinde taraf sıfatı kazanmış eşi dikkate almamak.
• Sadece sözlü anlaşmaya güvenmek: Tahliye taahhüdü ya da karşılıklı fesih anlaşması bulunduğunu ileri sürerken geçerlilik ve ispat koşullarını incelememek.
• Arabuluculuğu atlamak: Dava şartı yerine getirilmeden mahkemeye başvurmak.
• İhtarnameyi tahliye kararı sanmak: Kiracı çıkmadığında mahkeme ve icra süreçleri yerine fiili müdahaleye yönelmek.

Bir kira dönemine ilişkin bildirimin süresinde yapılmamış olması, on yıllık uzama süresi zaten tamamlanmışsa sonraki uygun uzama yılı için yeniden fesih bildirimi yapılması olanağını her durumda ortadan kaldırmaz. Ancak yeni bildirimin hangi dönem sonunda hüküm doğuracağı ayrıca belirlenmelidir.

10 Yıllık Kiracı Çıkmayı Kabul Etmezse Ne Olur?

Kiracının tahliye talebini kabul etmemesi, kanuna uygun şekilde kullanılan fesih hakkını tek başına geçersiz hale getirmez. Ancak uyuşmazlık bulunduğunda kiraya verenin tahliyeyi hukuki süreçle sağlaması gerekir. Kiracı, sürelere ve bildirimin geçerliliğine ilişkin itirazlarını arabuluculuk görüşmelerinde ve yargılama sırasında ileri sürebilir.

Taraflar kendi aralarında farklı bir çıkış tarihi üzerinde anlaşırsa anlaşmanın kapsamının yazılı olarak belirlenmesi yararlı olur. Taşınmazın hangi tarihte teslim edileceği, anahtarların nasıl verileceği, kira ve yan gider borçlarının hangi tarihe kadar hesaplanacağı ile güvence bedelinin nasıl değerlendirileceği açık olmalıdır.

Tahliye gerçekleştirildiğinde anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi, sayaç durumlarının kayıt altına alınması ve taşınmazın mevcut durumunun birlikte belirlenmesi sonraki uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur. Kiracının uzun yıllardır aynı taşınmazda bulunması, olağan kullanımdan kaynaklanan eskimelerin tamamından sorumlu tutulabileceği anlamına gelmez.

On yıllık uzama nedeniyle tahliye edilen kiracıya sırf bu nedenle otomatik taşınma tazminatı ödenmesini öngören genel bir kural bulunmaz. Ancak taraflar anlaşmalarında taşınma yardımı veya başka bir ödeme kararlaştırabilir. Ayrıca haksız işlem, güvence bedeli veya sözleşmeye aykırılık gibi nedenlerden doğan bağımsız talepler somut olayın koşullarına göre değerlendirilebilir.

İhtarname Alan Kiracı Hangi Belgeleri Kontrol Etmelidir?

Tahliye ihtarnamesi alan kiracı açısından ilk yapılması gereken işlem, bildirimi göz ardı etmek yerine kira ilişkisinin kronolojisini çıkarmaktır. İlk kira sözleşmesi, varsa ek protokoller, geçmiş kira ödeme dekontları, daha önce gönderilmiş ihtarnameler ve yeni malike ilişkin bildirimler birlikte incelenmelidir.

Ardından ihtarnamede belirtilen fesih tarihiyle gerçek kira döneminin bitişi karşılaştırılmalıdır. İlk sözleşmenin süresi henüz dikkate alınmamışsa, uzama yılları yanlış sayılmışsa veya bildirim en az üç ay önce ulaşmamışsa bunlar tahliye talebine karşı ileri sürülebilecek hukuki itirazların temelini oluşturabilir.

Kiraya veren bakımından da aynı belge kontrolü gereklidir. Sözleşmenin aslının bulunması, tebliğ evrakının saklanması ve arabuluculuk son tutanağının dosyaya eklenmesi, talebin dayandığı olguların ispatını kolaylaştırır.

Uyuşmazlığın belirleyici noktası, kiracının yalnızca kaç yıldır taşınmazda bulunduğu değil, hangi sözleşmeye göre kaç uzama yılının tamamlandığı ve fesih bildiriminin hangi kira dönemi için geçerli olduğudur. Özellikle birden fazla sözleşme veya eski tarihli kira ilişkisi bulunan dosyalarda, ihtarname gönderilmeden önce bu kronolojinin hukuki açıdan değerlendirilmesi gerekir.