Apartman Aidatı Nasıl Belirlenir? Kapsam, İtiraz ve Ödenmemesi

Apartman aidatı, binanın ortak alanlarını işletmek, korumak ve yönetmek için kat maliklerinden toplanan ortak gider ve avans payıdır. Tutar, yöneticinin kişisel tercihine göre değil; Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı, kat malikleri kurulunun kararları ve onaylanan işletme projesi esas alınarak belirlenir. Her dairenin mutlaka aynı tutarı ödemesi gerekmez. Bazı giderler eşit, bazıları arsa payına göre dağıtılır.

Aidatın yüksek bulunması ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte malik, hesabın dayanağını sorgulayabilir, belgeleri inceleyebilir ve hukuka aykırı kararlara karşı başvuru yapabilir. Bu haklar ile ödeme borcunun nasıl birlikte yürüdüğünü anlamak, gecikme tazminatı ve icra riski doğmadan uyuşmazlığı çözmeye yardımcı olur.

Apartman aidatı hangi kurallara göre belirlenir?

Ortak giderlere katılma yükümlülüğünün temel dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesidir. Adalet Bakanlığının mevzuat sisteminde yayımlanan düzenleme, giderlerin türlerine göre hangi ölçütle paylaşılacağını ve geç ödemede uygulanabilecek gecikme tazminatını gösterir. Yönetim planı ise binanın yönetim düzenini ve kanuna uygun gider paylaşımı hükümlerini belirler.

Uygulamada önce binanın bir yıllık tahmini giderleri çıkarılır. Personel ücretleri, ortak elektrik, bakım sözleşmeleri, temizlik malzemeleri, sigorta ve beklenen onarımlar kalem kalem hesaplanır. Geçmiş dönem harcamaları, mevcut sözleşmeler ve yapılması zorunlu işler bütçeyi hazırlarken dikkate alınır. Ardından gelirler ve varsa devreden bakiye değerlendirilerek hangi tutarda avans toplanması gerektiği belirlenir.

İşletme projesi neden önemlidir?

İşletme projesi, binanın tahmini yıllık gelir ve giderlerini, her bağımsız bölüme düşen payı ve toplanacak avansı gösteren bütçe belgesidir. Yalnızca toplam aidat rakamının açıklanması yeterli bir mali değerlendirme sunmaz. Gider kalemlerinin dayanağı ve hangi paylaşım anahtarının kullanıldığı da görülebilmelidir.

Mayıs 2026'da yürürlüğe giren değişiklikle işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanması açıkça düzenlendi. Onaylanmış proje yoksa yönetici gecikmeden geçici proje hazırlar; bu proje bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek karara bağlanır. Değişikliğin metni Resmî Gazete üzerinden incelenebilir.

Önceki uygulamaya ilişkin anlatımlarda yer alan, işletme projesine tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmesi kuralı 2026 değişikliğiyle metinden çıkarıldı. Bu nedenle eski süreyi bugün geçerli tek itiraz yöntemi gibi kullanmak yanıltıcıdır. Genel kurul kararlarına karşı başvuru yolları ve süreleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Yönetici tek başına aidatı artırabilir mi?

Yönetici ortak giderleri hesaplayıp tahsilatı organize eder; fakat genel kurulun yerine geçerek sınırsız ve kalıcı aidat belirleme yetkisine sahip değildir. Onaylı işletme projesi bulunmaması halinde geçici proje hazırlama görevi vardır. Kat malikleri kurulunun onayı ve kanuni usul, nihai bütçe açısından belirleyicidir.

Yeni düzenlemeye göre yürürlükte bir işletme projesi bulunuyorsa geçici proje kapsamında öngörülen bedelin artırılması, önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır. Bu sınır, genel kurulun hukuka uygun biçimde onayladığı bütün aidat kararları için geçerli genel bir zam tavanı değildir. Dolayısıyla yalnızca artış yüzdesini karşılaştırmak yerine kararın geçici projeye mi yoksa genel kurulca kabul edilen bütçeye mi dayandığına bakılmalıdır.

Aidat dairelere eşit mi dağıtılır?

Kanunun varsayılan paylaşım sistemi iki ana gruptan oluşur. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için gereken avanslar eşit dağıtılır. Sigorta, ortak alan bakım ve onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletilmesine ilişkin giderlerle bunların avansları ise arsa payı oranında paylaşılır. Kat maliklerinin kanuna uygun farklı anlaşmaları ve yönetim planı hükümleri de incelenmelidir.

Gider grubu	Kanundaki temel dağıtım ölçütü	Örnek
Belirli personel giderleri	Eşit pay	Kapıcı ve bahçıvan giderleri
Ortak tesislerin işletilmesi	Arsa payı	Asansör işletme ve ortak elektrik giderleri
Koruma ve onarım	Arsa payı	Çatı onarımı ve bina sigortası
Yönetim giderleri	Arsa payı	Yönetici ücreti

Örneğin kapıcı için toplanan tutarın iki daire arasında, dairelerin büyüklüğünden bağımsız biçimde eşit paylaşılması esas olabilir. Buna karşılık çatının onarım giderinde her bağımsız bölümün tapuda kayıtlı arsa payı dikkate alınır. Arsa payı her zaman dairenin metrekaresiyle aynı oranda değildir. Salt daire büyüklüğüne göre hesaplama yapmak bu nedenle hatalı sonuç verebilir.

Hesap yapılırken binanın toplam yıllık bütçesini daire sayısına bölüp tek bir aidat rakamına ulaşmak her zaman yeterli değildir. Önce giderler hukuken doğru gruplara ayrılır, sonra her grup kendi paylaşım ölçütüne göre bağımsız bölümlere dağıtılır. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan malik, yalnızca tek malik olduğu gerekçesiyle tek daire payı ödemez. Hesaplamada hangi bağımsız bölümlerin borçlandırıldığı da kontrol edilir.

Yönetim planında tüm dairelerin eşit ödeme yapacağı belirtiliyorsa bu hükmün kapsamı, kat maliklerinin geçerli anlaşması ve emredici kanun kuralları birlikte değerlendirilir. Aynı binada farklı büyüklükte dairelerin farklı aidat ödemesi tek başına hukuka aykırılık kanıtı olmadığı gibi, bütün dairelere aynı ücret çıkarılması da tek başına doğru dağıtım yapıldığını göstermez.

Apartman aidatı neleri kapsar?

Apartman aidatı neleri kapsar sorusunun yanıtı, binanın ortak hizmetlerine ve kabul edilen bütçeye bağlıdır. Apartmanın büyüklüğü, çalışan personel, asansör sayısı, merkezi ısıtma sistemi ve ortak alanların niteliği giderleri değiştirir. Olağan yönetim giderleri ile tek seferlik büyük onarımların ayrı kalemlerde gösterilmesi, maliklerin harcamayı denetlemesini kolaylaştırır.

• Temizlik ve personel: Ortak alan temizliği, görevli ücretleri, ilgili sigorta ve personel yükümlülükleri.
• Enerji ve işletme: Merdiven aydınlatması, ortak alan elektriği, asansörün çalışması ve ortak tesislerin işletilmesi.
• Bakım ve güvenlik: Asansörün periyodik bakımı, teknik kontroller, yangın güvenliği ekipmanlarının ortak giderleri ve gerekli bakım sözleşmeleri.
• Yönetim: Yönetici veya yönetim hizmeti ücreti, muhasebe ve yönetim faaliyetleriyle bağlantılı belgeli harcamalar.
• Koruma ve onarım: Çatı, dış cephe, ortak tesisat, merdiven ve diğer ortak yerlerin bakım veya gerekli onarımları.
• Öngörülen avans: Yıl içinde doğacak ortak giderleri karşılamak üzere onaylanan projeye uygun biçimde önceden toplanan tutarlar.

Bağımsız bölümün içindeki kişisel elektrik tüketimi, daireye ait internet aboneliği veya yalnızca o dairenin kullanımından doğan özel masraflar normalde ortak aidat değildir. Buna karşılık ortak tesisatın onarımı, belirli bir daireye yakın olsa bile hukuken ortak yer gideri olabilir. Giderin adı kadar hangi bölümün yararına yapıldığı ve kanunen kime ait olduğu da önem taşır.

Büyük onarımlar ve lüks harcamalar aidata eklenebilir mi?

Çatının su alması, ortak taşıyıcı elemanlarda sorun bulunması veya asansörün güvenli işletilmesi için teknik çalışma gerekmesi, olağan temizlik giderinden farklı bir maliyet doğurur. Böyle işler için ayrıca avans veya ek ödeme gündeme gelebilir. Ancak işin kapsamı, karar yeter sayısı, projenin gerekliliği ve gider dağıtımı birbirinden bağımsız kontrol edilmelidir.

Faydalı yeniliklere ilişkin düzenlemede, kararın sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınması ve bu işlerin giderlerinin yenilikten yararlananlarca yararlanma oranında karşılanması esası bulunur. Çok masraflı veya lüks yeniliklerde ise kullanmak istemeyen malikin gidere katılmaması söz konusu olabilir. Bu ayrımlar, olağan işletme giderlerine ilişkin genel paylaşım hesabının bütün yeniliklere otomatik uygulanmaması gerektiğini gösterir.

Ortak alanlara faydalı yenilik eklenmesi ile çok masraflı veya lüks nitelikte bir yenilik yapılması aynı hukuki rejime tabi değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42 ve 43. maddeleri, yenilik türüne göre karar ve giderlere katılma koşullarını farklı düzenler. Örneğin zorunlu tesisat onarımıyla kullanılmayan bir alana yüksek maliyetli yeni eğlence tesisi kurulması aynı değerlendirmeyle aidata yüklenemez.

Aidatı kiracı mı yoksa ev sahibi mi öder?

Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından ortak giderlerin temel borçlusu kat malikidir. Bununla birlikte 22. madde, bağımsız bölümden kira sözleşmesi veya başka bir hukuki sebeple sürekli yararlanan kişiyi de belirli koşullarda malik ile birlikte sorumlu tutar. Kiracının bu kapsamdaki sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Kiracının yönetime yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kiracı ile ev sahibi arasındaki nihai gider paylaşımı ayrıca kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu ve giderin niteliği çerçevesinde ele alınır. Günlük kullanım ve olağan hizmetlerden kaynaklanan giderlerle taşınmazın değerini korumaya yönelik esaslı yapısal onarımları aynı gruba koymak doğru değildir. Yönetimin kiracıdan talepte bulunabilmesi, her büyük yatırımın taraflar arasındaki ilişkide mutlaka kiracıya ait olduğu anlamına gelmez.

Özellikle çatı yenileme, güçlendirme veya kapsamlı dış cephe onarımı gibi kalemler aidat bildiriminde görünüyorsa kiracı, bunların olağan işletme giderinden ayrı gösterilmesini isteyebilir. Taraflar gider kalemlerini birlikte incelemeli ve kira sözleşmesindeki düzenlemeyi değerlendirmelidir. Malik de yönetim karşısındaki borcunun, yalnızca kiracıya ödeme görevi verdiği için tamamen ortadan kalkmadığını bilmelidir.

Apartman aidatı ne zaman ödenir?

Apartman aidatı ne zaman ödenir sorusuna bütün apartmanlar için geçerli tek bir ay günüyle yanıt verilemez. Ödeme dönemi ve son tarih, yönetim planı ile geçerli işletme projesi veya kurul kararları üzerinden belirlenir. Örneğin bir binada her ayın başında, başka bir binada ayın belirli bir gününe kadar ödeme öngörülebilir. Esas alınacak tarih, hukuken geçerli ödeme düzenidir.

Yöneticinin tahsilat duyurusunda hangi dönemin aidatı istendiği, tutar, son ödeme günü ve ödeme hesabı anlaşılır biçimde yer almalıdır. Avans niteliğindeki ödemeler, gider ortaya çıktıktan sonra yapılan tahsilatlardan farklı olarak gelecekteki harcamalar için istenebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi de işletme projesi onaylanıncaya kadarki avansın toplanmasına ilişkin yönetici görevini düzenler.

Ödemeyi banka üzerinden açıklama yazarak yapmak, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıklarda yararlıdır. Açıklamada bağımsız bölüm, aidat dönemi ve varsa ek gider ayrımı belirtilirse ödemenin hangi borca ilişkin olduğu daha kolay tespit edilir. Elden ödeme yapılmışsa tarih ve tutarı gösteren makbuz alınması, birden fazla dönem borcu bulunan kişiler için özellikle önemlidir.

Aidat artışı nasıl denetlenir?

Aidat artışının makul olup olmadığını yalnızca önceki ayla karşılaştırarak değerlendirmek yeterli değildir. Elektrik ve personel giderlerinin değişmesi, yeni bakım zorunluluğu veya önceki bütçenin eksik hazırlanması artışa neden olabilir. Buna karşılık harcama belgesi bulunmayan kalemler, mükerrer ücretler veya usulüne uygun onaylanmamış projeler itiraz gerekçesi oluşturabilir.

İncelemeyi şu sırayla yapmak, tartışmayı soyut bir yüksek aidat şikâyetinden somut bir hesap kontrolüne dönüştürür:

1. Yönetim planını ve aidata dayanak gösterilen genel kurul kararını isteyin.
2. Onaylı işletme projesi ile varsa geçici projeyi karşılaştırın.
3. Her gider kaleminin tahmini tutarını ve harcama dayanağını kontrol edin.
4. Paylaştırmanın eşit pay veya arsa payı ölçütüne uygunluğunu inceleyin.
5. Geçmiş dönemden devreden para, tahsil edilemeyen borçlar ve ek harcamaların hesaba nasıl işlendiğini sorun.
6. Hatalı kalemleri ve talep edilen düzeltmeyi yazılı şekilde yönetime bildirin.

Bir başka kontrol noktası, gider bütçesi hazırlanırken aynı hizmet için birden fazla tahakkuk yaratılıp yaratılmadığıdır. Örneğin asansör bakım sözleşmesindeki rutin hizmet ile ayrıca faturalandırılan parça değişimi farklı olabilir; ancak sözleşmeye dahil bir hizmetin ikinci kez ücretlendirilmesi açıklama gerektirir. Aynı şekilde önceki yıldan kalan para varsa bunun yeni dönem ihtiyacını nasıl etkilediği bütçede izlenmelidir. Belgelendirilebilen gerçek gider artışı ile dayanağı açıklanamayan tahsilat artışı birbirinden ayrılmalıdır.

Kat malikleri, yöneticinin hesap ve belgelerinin denetlenmesini kurul aracılığıyla sağlayabilir. Kanunun 36. maddesi yöneticinin gider kayıtlarıyla dayanak belgelerini saklama görevini, 41. maddesi ise yöneticinin denetlenmesini düzenler. Şeffaf bir bütçede yalnızca tahsil edilen aidatlar değil, sözleşme tutarları, harcamalar ve dönem sonu bakiye de izlenebilir olmalıdır.

Fahiş aidata nasıl itiraz edilir?

İtirazın doğru yolu, ücretin hangi işlemle belirlendiğine bağlıdır. Bir hesaplama hatasının düzeltilmesi isteniyorsa önce yönetime belgeye dayalı yazılı başvuru yapılabilir. Sorun kat malikleri kurulunun hukuka aykırı kararıysa kararın iptali gündeme gelebilir. Yalnızca yöneticinin gönderdiği bildirime itiraz etmek, kurul kararına ilişkin dava sürelerini otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Kat malikleri kurulu kararına karşı dava süresi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan malik için süre, kararı öğrenmesinden itibaren bir aydır; her durumda karar tarihinden itibaren altı aylık üst sınır bulunur. Yokluk veya mutlak butlanla hükümsüzlük hâllerinde bu süre koşulu uygulanmaz.

Davada görevli mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Toplantı tutanağı, karar defteri, yönetim planı, işletme projesi, tebligat kayıtları ve aidat dökümü uyuşmazlığın değerlendirilmesinde önem taşır. Toplantıya katılan malikin karşı oyunun usulüne uygun kayda geçirilmesi de dava hakkı bakımından belirleyicidir.

Arabuluculuk başvurusu gerekli mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce kural olarak arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu yükümlülük, Adalet Bakanlığının mevzuat sisteminde yer alan 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesinde düzenlenir. Arabuluculuk anlaşmayla sonuçlanmazsa son tutanakla dava yoluna gidilebilir. Kanuni süreler ve somut talebin türü başvuru öncesinde ayrıca kontrol edilmelidir.

Arabuluculuk, aidatın hangi karara ve hangi hesaba dayandığı üzerinde tarafların anlaşmasına da fırsat verir. Ancak görüşmelerin yürütülmesi, kanundaki dava ve takip usullerinin birbirinin yerine geçtiği anlamına gelmez. İcra takibi başlatılması ile mahkemede dava açılması farklı işlemlerdir. İptal davasındaki hak düşürücü sürelerin yönetimi için arabuluculuğa başvuru tarihi ve son tutanak tarihi belgelenmelidir.

Kararın iptali davası açılmış olması, itiraz edilen aidatın tahsilini her durumda kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle borcun tamamını ödememeyi tek başına itiraz yöntemi saymak risklidir. Çekişmesiz tutarın ödenmesi, hesap kalemlerinin yazılı olarak sorgulanması ve gerekiyorsa hukuki koruma talep edilmesi daha kontrollü bir yaklaşım sağlar.

Apartman aidatı ödenmezse ne olur?

Apartman aidatı ödenmezse ne olur sorusunun ilk yanıtı, vadesi geçen ortak gider veya avans borcu için gecikme tazminatı ve yasal tahsilat süreci doğabilmesidir. Kanunun 20. maddesi, gecikilen günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı öngörür. Bu oran her ay aidatın kendisinin yüzde 5 artırılması anlamına gelmez; süresinde ödenmeyen borç nedeniyle uygulanan ayrı bir yükümlülüktür.

Yönetici veya diğer kat malikleri, ödenmeyen gider ve avans payları için dava açabilir ya da icra takibine başvurabilir. Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, kanunda icra takibinde özel öneme sahip belgeler arasında sayılır. Takip kesinleşir ve borç ödenmezse icra mevzuatındaki koşullar çerçevesinde haciz işlemleri gündeme gelebilir.

İcra takibi başlatılması için her durumda önceden dava açılması gerekmez. Bununla birlikte talep edilen tutarın gerçekten ortak gidere dayanması, doğru kişiden istenmesi ve ödemelerin hesaba katılması gerekir. Hatalı veya ödenmiş bir borç için takip yapıldığını düşünen kişi, kendisine gönderilen ödeme emrindeki itiraz süresini kaçırmadan değerlendirme yapmalıdır. Bu süre, takip türüne göre değişebilir.

Sürekli ödememe mülkiyet hakkını etkiler mi?

Tek bir aidat taksidinin gecikmesi, dairenin otomatik olarak elden çıkmasına veya kişinin doğrudan evinden çıkarılmasına neden olmaz. Ancak kanun, ortak gider borçlarının alınamaması hâlinde belirli şartlarla bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tesciline imkân tanır. Ayrıca çok ağır ve sürekli yükümlülük ihlallerinde Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. maddesindeki mülkiyetin devrini isteme yolu, sıkı yasal koşullar ve mahkeme kararıyla gündeme gelebilir.

Özellikle iki takvim yılı içinde ortak giderlerin ödenmemesi nedeniyle üç kez icra veya dava takibine sebep olunması, kanunda çekilmezlik bakımından ayrıca düzenlenmiştir. Bu istisnai yol, basit bir aidat anlaşmazlığında yönetimin tek taraflı verebileceği tahliye kararı değildir. Sürecin koşulları ve usulü ayrı değerlendirilir.

Boş daire ve kullanılmayan ortak alanlar için aidat ödenir mi?

Evde kimsenin yaşamaması, bağımsız bölümün kiraya verilmemiş olması veya malikin uzun süre başka şehirde bulunması aidat borcunu ortadan kaldırmaz. Kanunun 20. maddesine göre ortak yerlerden yararlanma hakkından vazgeçildiği veya bir hizmete ihtiyaç duyulmadığı ileri sürülerek ortak gider payının ödenmesinden kaçınılamaz. Çünkü giderlerin önemli kısmı fiilî kullanım sürmese de devam eder.

Zemin kattaki dairenin asansörü kullanmaması da kural olarak tek başına asansörün ortak işletme giderinden muafiyet sağlamaz. Bununla birlikte özel bir tesisin gerçekten ortak yer sayılıp sayılmadığı, ilgili yeniliğin niteliği ve yönetim planındaki geçerli hükümler somut olarak incelenmelidir. Kanunun lüks yeniliklere ilişkin özel hükümleri, genel aidat kuralıyla karıştırılmamalıdır.

Aidat hesaplarında sık görülen uyuşmazlıklar

Pratikte en çok sorun yaratan durumlardan biri, olağan aidatla bir defalık ek ödemenin aynı kalemde duyurulmasıdır. Bu durumda hangi hizmetin aylık işletmeye, hangisinin onarıma veya yatırım kararına dayandığı anlaşılmayabilir. Aylık aidatla ek avansın ayrı bildirilmesi; tutarın gerekçesini, ödeme dönemini ve giderin kimin üzerinde kalacağını belirginleştirir.

Diğer bir sorun, daire el değiştirdiğinde eski ve yeni dönem borçlarının karışmasıdır. Satış öncesi ve sonrası tahakkukların tarihleri, hukuki borçluları ve yapılan ödemeler ayrı ayrı incelenmelidir. Yeni malik, yöneticiden güncel borç dökümü istemeli; satıcıyla arasındaki sözleşmesel hesaplaşmayı yönetimin kanuni alacak hakkıyla aynı şey olarak değerlendirmemelidir.

Bir ödeme bildirimi geldiğinde kontrol edilmesi gereken asgari bilgiler, bağımsız bölümün kimliği, borcun dönemi, giderin niteliği, paylaşım yöntemi, karara veya işletme projesine dayanağı ve varsa gecikme hesabıdır. Bu bilgiler eksikse yazılı açıklama ve belge talebi, uyuşmazlığı çözmede yalnızca aidat miktarının yüksek olduğunu söylemekten daha etkili bir başlangıç noktasıdır.