Kat malikleri kurulunun oluşumu, olağan ve olağanüstü toplantı usulleri, gündeme madde eklenmesi ve karar yeter sayıları ele alınıyor. Hukuka aykırı kurul kararlarının iptali için başvuru süreleri, dava şartı arabuluculuk ve görevli mahkeme açıklanıyor.
Kat malikleri kurulu, apartman veya sitenin ortak yönetimine ilişkin kararların alındığı, bağımsız bölüm maliklerinden oluşan karar organıdır. Yönetici seçimi, ortak giderler, bakım ve onarım çalışmaları, bütçe ve ortak alanların kullanımı gibi konular kurulda görüşülür. Ancak her kararın geçerli olması için toplantının usulüne uygun yapılması, gerekli çoğunluğun sağlanması ve kararın kanuna uygun bulunması gerekir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27 ila 33. maddeleri kurulun işleyişini ve kararlara karşı başvuru hakkını düzenler. Toplantıya katılmak, gündeme öneri sunmak ve hukuka aykırı kararlara itiraz etmek farklı usullere bağlıdır. Toplantıda karara karşı oy kullanan malik ile toplantıya katılmayan malikin dava süreleri de farklı başlangıç noktalarına sahiptir.
Kat Malikleri Kurulu Kimlerden Oluşur?
Kat malikleri kurulu kimlerden oluşur sorusunun cevabı, taşınmazın mülkiyet kayıtlarına dayanır. Kurul, ana taşınmazdaki bağımsız bölümlerin maliklerinden oluşur. Daire, dükkân veya iş yeri sahipleri, bağımsız bölümlerinin kullanım biçiminden bağımsız olarak kurulun doğal üyeleridir. Kurula katılmak için yönetici olmak veya ayrıca seçilmek gerekmez.
Kiracılar ve diğer kullanıcılar, yalnızca taşınmazda oturdukları için kurul üyesi sayılmaz. Bununla birlikte malik tarafından yetkilendirilen bir kişi, vekil sıfatıyla toplantıya katılıp oy kullanabilir. Malik olmayan profesyonel yönetici ise toplantının düzenlenmesini sağlayabilir ancak yalnızca yöneticilik görevinden dolayı maliklere ait oy hakkını kazanmaz.
Birden fazla dairesi olan malik nasıl temsil edilir?
Her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı bulunur. Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölüme sahip olması durumunda oy sayısı artabilir ancak bu kişinin kullanabileceği oylar toplam oyların üçte birini aşamaz. Tek bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa ortaklar, aralarından yetkilendirecekleri kişi aracılığıyla temsil edilir.
Vekâletle oy kullanımında da sınırlamalar vardır. Bir kişi toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını vekil olarak kullanamaz. Kırk veya daha az bağımsız bölüm bulunan kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bu nedenle toplantı öncesinde malik listesiyle birlikte vekâlet belgelerinin kontrol edilmesi gerekir.
Kat Malikleri Kurulunun Görevleri Nelerdir?
Kurulun temel görevi, ana taşınmazın yönetim biçimini belirlemek ve ortak yaşamı ilgilendiren konularda karar almaktır. Yönetici günlük işleri yürütürken kurul, yönetimin hangi esaslara göre hareket edeceğini belirleyen kararları alır.
- Yönetim: Yönetici ve gerektiğinde yönetim kurulunun seçilmesi, görevlerin belirlenmesi ve yönetimin denetlenmesi.
- Mali işler: Ortak giderlerin değerlendirilmesi, işletme projesinin görüşülmesi ve harcamaların incelenmesi.
- Bakım ve onarım: Ortak alanların korunması, gerekli yenilemelerin kararlaştırılması ve maliyetlerin değerlendirilmesi.
- Ortak kullanım: Otopark, bahçe, asansör ve diğer ortak tesislerin kullanımından doğan sorunların çözülmesi.
- Yönetim planı: Kanunun izin verdiği sınırlar içinde yönetim planının değiştirilmesi ve uygulanmasının denetlenmesi.
Kurulun yetkisi sınırsız değildir. Adalet Bakanlığı üzerinden erişilebilen Kat Mülkiyeti Kanunu, bazı kararlar için özel çoğunluk veya yazılı rıza şartı öngörür. Katılanların çoğunluğunun kabul ettiği bir karar, bu özel şartlar yerine getirilmemişse hukuka aykırı olabilir.
Kat Malikleri Kurulu Ne Zaman Toplanır?
Kurul toplantıları olağan ve olağanüstü olmak üzere ikiye ayrılır. Bu ayrım, toplantının hangi nedenle yapıldığını ve çağrı işlemlerinde uyulması gereken kuralları belirler.
Olağan toplantı zamanı
Kat malikleri kurulu, kural olarak yılda en az bir defa yönetim planında belirtilen zamanda toplanır. Yönetim planında toplantı zamanı belirlenmemişse toplantı her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır. Kanundaki toplu yapı düzenlemelerinde ise kurulların en geç iki yılda bir toplanmasına ilişkin özel hüküm bulunur. Bu nedenle sitenin hukuki niteliği ve yönetim planı birlikte incelenmelidir.
Olağan toplantılarda genellikle önceki dönemin faaliyetleri, gelir ve gider hesapları, yönetici seçimi ve yeni dönem ihtiyaçları değerlendirilir. Toplantı tarihinin yönetim planına uygun belirlenmesi, sonradan ortaya çıkabilecek usul tartışmalarını azaltır.
Olağanüstü toplantı hangi durumlarda yapılır?
Önemli bir neden ortaya çıktığında yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri olağanüstü toplantı yapılmasını isteyebilir. Beklenmedik yüksek maliyetli onarım ihtiyacı, yönetimle ilgili ciddi uyuşmazlık ya da geciktirilmemesi gereken ortak bir karar bu ihtiyacı doğurabilir.
Olağanüstü toplantıda çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün maliklere imza karşılığında veya taahhütlü mektupla yapılmalı ve toplantının sebebi belirtilmelidir. Çağrı yapılmadan veya toplantı gerekçesi açıklanmadan alınan kararlar iptal uyuşmazlığına konu olabilir.
Toplantı Çağrısı Nasıl Yapılmalıdır?
Toplantı çağrısında tarih, saat, yer ve görüşülecek konular açıkça belirtilmelidir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve ne zaman yapılacağı da ilk çağrıda gösterilmelidir. İlk toplantıyla ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunmalı, ikinci toplantı ise ilk toplantıdan itibaren en geç 15 gün içinde yapılmalıdır.
Olağan toplantı ile olağanüstü toplantının çağrı şartları aynı değildir. Yönetim planında zamanı belirlenmiş olağan toplantılarda duyuru usulü yönetim planıyla birlikte değerlendirilir. Olağanüstü toplantılar içinse kanunda açıkça düzenlenen çağrı yöntemi uygulanmalıdır. Apartman girişine ilan asılması veya mesajlaşma grubuna bildirim gönderilmesi, olağanüstü toplantının kanuni çağrı şartlarını tek başına karşılayan yöntemler olarak görülmemelidir.
Toplantı Öncesinde Hangi Hazırlıklar Yapılmalı?
Usulüne uygun bir toplantı, yalnızca davet göndermekten ibaret değildir. Toplantının geçerliliği ve kararların sonradan denetlenebilmesi için hazırlık belgeleri eksiksiz olmalıdır.
- Yönetim planını inceleyin: Toplantı zamanı, yetkili kurul, temsil sistemi ve varsa özel usulleri belirleyin.
- Malik listesini güncelleyin: Tapu bilgilerinden yararlanarak oy kullanabilecek kişileri ve arsa paylarını kontrol edin.
- Gündemi hazırlayın: Görüşülecek konuları anlaşılır biçimde sıralayın. Bütçe ve onarım gibi mali konuların dayanaklarını hazırlayın.
- Çağrı işlemlerini tamamlayın: Toplantının niteliğine uygun bildirim yapın ve çağrının gerçekleştirildiğini gösteren kayıtları saklayın.
- Katılımı doğrulayın: Hazirun listesini oluşturun, vekâletleri inceleyin ve toplantı yeter sayısını hesaplayın.
- Kararları belgeleyin: Oylama sonuçlarının ve karşı oy gerekçelerinin karar defterine geçirilmesini sağlayın.
Kat Malikleri Kurulu Gündemi Nasıl Belirlenir?
Gündem, toplantıda görüşülecek konuları önceden ortaya koyan düzenlemedir. Özellikle mali yükümlülük doğuran kararlar bakımından maliklerin hazırlanmasına yardımcı olur. Örneğin asansör yenilemesi görüşülecekse tahmini maliyetin, teknik ihtiyacın ve önerilen ödeme yönteminin önceden açıklanması sağlıklı karar alınmasını kolaylaştırır.
Gündemde yalnızca "diğer konular" ifadesine yer verilmesi, her türlü önemli kararın sorunsuz biçimde alınabileceği anlamına gelmez. Görüşülecek işlemin niteliği ve toplantının olağan veya olağanüstü olması dikkate alınmalıdır.
Kat malikleri kurulu gündeme madde eklenmesi nasıl yapılır?
Kat malikleri kurulu gündeme madde eklenmesi için en uygun yöntem, önerinin toplantıdan önce yönetime yazılı olarak sunulmasıdır. Talepte önerilen konu, karar alınmasının neden gerekli olduğu ve varsa ilgili belgeler belirtilmelidir. Yönetim planında gündem önerilerine ilişkin düzenleme bulunuyorsa buna uyulmalıdır.
Örneğin ortak otoparkın kullanım düzeninin değiştirilmesini isteyen malik, mevcut sorunu ve önerdiği çözümü yazılı olarak yönetime bildirebilir. Yönetim bu talebi gündeme alarak diğer maliklerin önceden değerlendirme yapmasını sağlayabilir. Bununla birlikte her bireysel talebin, içeriği ve koşulları ne olursa olsun otomatik olarak gündeme alınması gerektiğini söyleyen genel bir kural bulunmamaktadır.
Toplantı sırasında gündem dışı karar alınabilir mi?
Özellikle olağanüstü toplantılarda gündeme bağlılık önem taşır. İstanbul Barosu tarafından yayımlanan Kat Mülkiyeti Bülteni'nde yer verilen Yargıtay kararında, olağanüstü toplantıda gündem dışında kalan konularda karar alınmasının hukuka aykırılığı değerlendirilmiştir.
Olağan toplantılarda gündem dışı önerilerin görüşülmesi ise toplantının çağrı biçimi, yönetim planı, kararın niteliği ve maliklerin katılım hakları çerçevesinde değerlendirilmelidir. Özellikle yüksek maliyetli veya mülkiyet hakkını etkileyen kararların açık gündem maddesi olarak önceden bildirilmesi daha güvenli bir uygulamadır.
Toplantı Yeter Sayısı ve Karar Çoğunluğu Nasıl Hesaplanır?
İlk toplantının yapılabilmesi için kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının temsil edilmesi gerekir. Bu iki koşul birlikte aranır. Yalnızca katılan kişi sayısının yeterli olması, arsa payı koşulu karşılanmadığında toplantının yapılması için yeterli değildir.
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa kanuni sürede ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantıda olağan kararlar, katılanların salt çoğunluğuyla alınabilir. Ancak kanunun belirli işlemler için öngördüğü özel karar yeter sayıları ikinci toplantıda da geçerliliğini korur.
| Kararın konusu | Aranan çoğunluk |
|---|---|
| İlk toplantının açılması | Malik sayısı ve arsa payının yarısından fazlası |
| İkinci toplantıda olağan karar | Katılanların salt çoğunluğu |
| Yönetici seçimi | Malik sayısı ve arsa payı çoğunluğu |
| Genel yönetim planı değişikliği | Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu |
| Faydalı ortak alan yenilikleri | Malik sayısı ve arsa payı çoğunluğu |
Örneğin ilk toplantıda maliklerin sayıca çoğunluğu hazır olsa bile temsil edilen arsa payı toplamı yarıyı geçmiyorsa yeter sayı oluşmaz. Aynı şekilde ikinci toplantıya az sayıda kişinin katılması, yönetici seçiminin veya nitelikli çoğunluk gerektiren başka bir işlemin yalnızca katılanların oylarıyla yapılabileceği anlamına gelmez.
Oy kullanırken hangi sınırlamalar uygulanır?
Oy hakkı kural olarak bağımsız bölüm esasına dayanır; her oylamada arsa payı büyüklüğü kadar oy verilmez. Bununla birlikte bazı kararlar için malik sayısının yanında arsa payı çoğunluğu da aranır. Ayrıca görüşülen karar doğrudan doğruya bir kat malikini ilgilendiriyorsa bu malik görüşmede bulunabilmesine rağmen ilgili oylamaya katılamaz.
Oylama yapılmadan önce kararın hangi çoğunluğu gerektirdiği belirlenmelidir. Basit işletme kararlarıyla ortak yerlerde inşaat yapılmasını veya yönetim planının değiştirilmesini aynı çoğunluk kuralına tabi tutmak, kararın iptaline yol açabilecek hatalardandır.
Kat Malikleri Kurulu Kararları Nasıl Kaydedilir?
Kurul kararları, sayfaları noter tarafından tasdik edilmiş karar defterine yazılır. Toplantıda bulunan kat malikleri kararları imzalar. Karara karşı oy kullanan maliklerin ise karşı çıkma gerekçelerini belirterek imza atmaları gerekir. Bu kayıt, özellikle iptal davası açılması halinde önem kazanır.
Karar metninde toplantı tarihi, alınan kararın açık içeriği, oylama sonucu ve varsa karşı oy gerekçeleri anlaşılabilir olmalıdır. Harcama kararı veriliyorsa giderin kapsamının ve uygulanacak ödeme esaslarının belirsiz bırakılmaması gerekir.
İmzası bulunmayan veya karar defterine usulüne uygun geçirilmeyen işlemler, uyuşmazlıklarda ciddi ispat sorunları doğurabilir. Ancak her kayıt eksikliğinin aynı hukuki sonucu doğurduğu varsayılmamalıdır. Somut aykırılığın kararın geçerliliğine etkisi ayrıca değerlendirilir.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Hangi Durumlarda İstenebilir?
Kat malikleri kurulu kararının iptali, kurul tarafından alınan bir kararın hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle mahkemeden ortadan kaldırılmasının istenmesidir. Yalnızca kararı beğenmemek veya harcamayı fazla bulmak tek başına iptal gerekçesi oluşturmaz. Kararın kanuna, yönetim planına veya uygulanması gereken toplantı usulüne aykırılığı somut biçimde açıklanmalıdır.
İptal gerekçesi oluşturabilecek aykırılıklar
- Çağrı eksikliği: Özellikle olağanüstü toplantıda maliklere kanuni usulde ve sürede bildirim yapılmaması.
- Yeter sayı eksikliği: Toplantının gerekli katılım sağlanmadan yapılması veya kararın gereken çoğunluk olmadan alınması.
- Gündem aykırılığı: Olağanüstü toplantıda bildirilmeyen önemli bir konuda karar verilmesi.
- Yetki aşımı: Kurulun kanunun izin vermediği bir işlemi kararlaştırması veya özel rıza şartlarını ihlal etmesi.
- Yönetim planına aykırılık: Emredici kanun hükümlerine uygun olan yönetim planı kurallarının ihlal edilmesi.
Örneğin yönetim planı değişikliğinin gerekli nitelikli çoğunluk olmadan kabul edilmesi, hukuki denetim gerektiren bir durumdur. Benzer şekilde ortak alanlarda yapılacak bir müdahalenin niteliğine göre gerekli izinler veya malik rızaları alınmadan kararlaştırılması da uyuşmazlığa neden olabilir.
Kararın iptali için dava açma süresi nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan malik bakımından bir aylık süre, kararı öğrendiği tarihte başlar. Bununla birlikte olağan iptal taleplerinde karar tarihinden itibaren altı aylık üst sınır bulunur.
Kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda kanundaki bu süre şartı aranmaz. Ancak her usul eksikliği kendiliğinden yokluk ya da mutlak hükümsüzlük anlamına gelmez. Bu ayrım hukuki değerlendirmeye bağlıdır.
Toplantıda karşı oy kullanan malikin gerekçesini karar defterine yazdırması önemlidir. Yönetime sözlü veya yazılı itirazda bulunmak ise tek başına dava açma süresini durdurmaz.
Dava öncesinde arabuluculuk zorunlu mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi kapsamında kural olarak dava şartı arabuluculuğa tabidir. Bu nedenle kurul kararının iptali için mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Adalet Bakanlığı mevzuatında düzenlenen usule göre arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar hak düşürücü süre işlemez.
Arabuluculuk başvurusu, geçmişte dolmuş bir hak düşürücü süreyi yeniden başlatmaz. Bu nedenle kararın öğrenilmesi, başvurunun yapılması ve son tutanağın düzenlenmesi tarihleri ayrı ayrı kaydedilmelidir. Anlaşmaya varılamaması halinde son tutanakla birlikte dava yoluna başvurulabilir.
İptal davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi uyarınca kurul kararının iptaline ilişkin dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilebilir. Toplu yapılarda ilgili temsilciler kurulunca seçilen yöneticinin konumu ayrıca dikkate alınır.
Başvuru öncesinde şu adımların tamamlanması yararlıdır:
- İptali istenen kararı ve toplantı tarihini kesin olarak belirleyin.
- Karar defteri, toplantı çağrısı, hazirun listesi ve yönetim planının ilgili bölümlerini temin edin.
- Karara hangi hüküm nedeniyle itiraz edildiğini somutlaştırın.
- Hak düşürücü süreyi gözeterek arabuluculuk başvurusunu yapın.
- Anlaşma sağlanamazsa gerekli belgeler ve son tutanakla sulh hukuk mahkemesine başvurun.
Davanın açılmış olması, kurul kararının uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Kararın uygulanması telafisi güç zarar doğurabilecekse somut şartlara göre ihtiyati tedbir talebinin değerlendirilmesi gerekebilir. Mahkemenin böyle bir talebi kabul etmesi ise otomatik değildir.
Site Yönetimlerinde Kurul Yetkileri Nasıl Ayrılır?
Birden fazla bloktan oluşan toplu yapılarda her kararın aynı kurul tarafından alınması gerekmez. Blok kat malikleri kurulu kendi bloğuna özgü konularla ilgilenirken toplu yapı kat malikleri kurulu, bütün yapıları ilgilendiren ortak tesis ve alanlarla ilgili yetkilere sahip olabilir. Yönetim planı bu yetkilerin toplu yapı temsilciler kuruluna verilmesini de öngörebilir.
Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği bakımından özel düzenleme bulunur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 70. maddesinde yapılan değişiklikle, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu aranır. Geçici yönetime ilişkin yönetim planı hükümlerinin değiştirilmesinde de özel üçte iki çoğunluk esası uygulanır. Bu düzenleme, genel yönetim planı değişikliğindeki beşte dört kuralıyla karıştırılmamalıdır.
İşletme Projesi ve Aidat Kararlarında Nelere Dikkat Edilmeli?
İşletme projesi, ana taşınmazın tahmini gelirlerini, giderlerini ve maliklerden toplanacak avansları gösteren mali düzenlemedir. Bu belgeyle doğrudan kurul kararı aynı şey değildir. Yönetici tarafından hazırlanan işletme projesinin kanuna uygun şekilde bildirilmesi ve kurul tarafından değerlendirilmesi gerekir.
2026 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde yapılan değişiklik uyarınca hazırlanan işletme projesi, maliklere veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara öngörülen yöntemle bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik karar alınır.
Aidat veya ek ödeme konusunda uyuşmazlık ortaya çıktığında yalnızca ödemenin miktarına değil, giderin dayanağına, paylaştırma yöntemine, işletme projesine ve ilgili kurul kararına bakılmalıdır. Bazı giderlerin eşit, bazılarının arsa payı oranında karşılanması kanundan kaynaklanır. Yönetim planı ve kanunen geçerli farklı anlaşmalar da değerlendirmeye dahil edilmelidir.
Toplantıdan Sonra Hakların Korunması İçin Hangi Belgeler Saklanmalı?
Toplantı sonrasında çağrı belgeleri, gündem, vekâletnameler, katılım listesi, karar defteri kayıtları, karşı oy gerekçeleri ve ilgili mali belgelerin korunması önemlidir. Bu belgeler hem yöneticinin hesap verebilirliğini sağlar hem de herhangi bir iptal uyuşmazlığında olayların incelenmesini kolaylaştırır.
Toplantıya katılmayan malik, kararın içeriğini ve öğrenme tarihini belirleyebileceği kayıtları saklamalıdır. Toplantıya katılan ancak karara karşı çıkan malik ise aykırı oyunun ve gerekçesinin kayıt altına alındığını kontrol etmelidir. Hangi kurulun yetkili olduğu, kararın hangi çoğunlukla alındığı ve iptal süresinin ne zaman başladığı birlikte değerlendirildiğinde hak kaybı riski daha sağlıklı yönetilebilir.
Hazırlayan: Hakname Editör Ekibi Yayın: 31 Ekim 2026 Nasıl hazırlıyoruz?
Bu sayfa genel bilgi verir, hukuki danışmanlık değildir. Süre, yetkili merci ve harç gibi bilgiler değişebilir; işlem yapmadan önce yürürlükteki mevzuatı ve ilgili kurumu kontrol edin, gerekirse bir avukata danışın.